Tienes un piso en alquiler.
¿Sabes lo que te puedes deducir?
La mayoría de propietarios pagan más de lo que deberían.
Te explicamos cómo funciona, qué errores evitar y cómo optimizar tu declaración. O nos encargamos nosotros por un precio fijo.
Alquilar un piso parece sencillo.
Declararlo, no tanto.
Si tienes una vivienda en alquiler, estás obligado a declarar los ingresos que obtienes por ella. Esto ya lo sabe todo el mundo. Lo que muchos no saben es que también pueden deducirse una larga lista de gastos que reducen considerablemente lo que pagan a Hacienda.
El problema es que el borrador de Hacienda solo refleja los ingresos, nunca los gastos. Si lo aceptas sin revisarlo, estarás pagando de más, probablemente bastante más.
Te explicamos los errores más comunes, las deducciones que puedes aplicar y cómo asegurarte de que tu declaración está correctamente presentada. ¿Prefieres que lo hagamos nosotros? Nos encargamos de todo por un precio fijo de 100 € IVA incluido.
Los 4 errores que más dinero cuestan a los propietarios
Año tras año, vemos los mismos errores en las declaraciones de propietarios con inmuebles en alquiler. Conocerlos te puede ahorrar cientos de euros.
Aceptar el borrador sin revisar
Hacienda incluye los ingresos del alquiler pero no los gastos deducibles. Aceptarlo directamente significa pagar de más.
No deducir la amortización
El 3% del valor de construcción del inmueble es deducible cada año. Es la deducción más importante y la que más se olvida.
Olvidar gastos del inmueble
IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de la hipoteca… muchos propietarios no los incluyen porque no saben que son deducibles.
Confundir alquiler habitual y turístico
No tributan igual. El alquiler turístico pierde la reducción del 60% del rendimiento neto que sí aplica al alquiler de vivienda habitual.
Revisamos tu declaración y nos aseguramos de que no pagas un euro de más.
Gastos que reducen lo que pagas a Hacienda
Como propietario de un inmueble en alquiler, puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos. Aquí tienes los más habituales:
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
El recibo anual del ayuntamiento es totalmente deducible.
Cuotas de la comunidad de propietarios
Incluyendo derramas ordinarias relacionadas con el mantenimiento.
Intereses de la hipoteca
Si el piso está hipotecado, los intereses del préstamo son deducibles.
Seguro del hogar y seguro de impago
Las primas pagadas durante el año son gasto deducible.
Reparaciones y conservación
Fontanería, pintura, electrodomésticos rotos… todo lo que sea mantener el piso en condiciones.
Honorarios de gestoría o asesoría
Lo que pagas por la gestión fiscal del alquiler también es deducible.
Amortización del inmueble
El 3% del valor de construcción, deducible anualmente. Es la más importante y la más olvidada.
Gastos de publicidad y agencia inmobiliaria
Si contrataste una agencia para buscar inquilino, ese coste es deducible.
Consejo importante: Guarda siempre todos los justificantes de pago. Hacienda puede pedirte que acredites cualquier gasto que hayas declarado. Sin facturas, no hay deducción.
Y de aplicar correctamente cada uno en tu declaración.
La reducción del 60%: la ventaja fiscal del alquiler de vivienda habitual
Solo tributas por el 40% de lo que ganas
Si tu piso está alquilado como vivienda habitual del inquilino, tienes derecho a aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. Es decir, solo tributas por el 40% de lo que ganas después de restar los gastos.
Esto supone un ahorro muy significativo, y es exclusivo del alquiler de vivienda habitual. El alquiler turístico o de temporada no tiene derecho a esta reducción.
Atención: Para aplicar esta reducción, el contrato de arrendamiento debe estar correctamente formalizado y el inquilino debe destinar el piso a su residencia habitual. Si hay irregularidades en el contrato, Hacienda puede denegar la reducción.
Desde 2024, la reducción se aplica sobre rendimientos declarados correctamente y en plazo. Si Hacienda te notifica antes de que presentes, podrías perder el derecho a aplicarla. Un motivo más para no dejar la declaración para el último momento.
Muchos propietarios la pierden por presentar tarde o con errores. Nosotros nos aseguramos de que no ocurra.
Situaciones que complican la declaración
Más allá del caso estándar, hay situaciones que requieren un tratamiento específico y que conviene conocer antes de presentar.
Piso vacío parte del año
Si el inmueble estuvo alquilado solo unos meses, los gastos solo son deducibles en la parte proporcional al tiempo alquilado. El resto del año tributa como imputación de rentas inmobiliarias.
Inquilino que no paga
Si el inquilino acumula impagos y hay un proceso judicial, los alquileres no cobrados pueden considerarse saldo de dudoso cobro y no tributar hasta que se cobren o se acredite la deuda incobrable.
Alquiler entre familiares
Hacienda establece que el rendimiento mínimo a declarar es el 2% del valor catastral del inmueble, independientemente de lo que se cobre. El alquiler a familiares tiene reglas propias.
Propietario no residente en España
Si eres extranjero residente en España con un inmueble en alquiler, tributas igual que un residente. Si no eres residente fiscal en España, el tratamiento es diferente y depende del convenio entre países.
Inmueble heredado o en copropiedad
Si el piso es de varios propietarios, cada uno declara su parte proporcional de ingresos y gastos. Si fue heredado, el valor de adquisición para calcular la amortización es el valor declarado en el impuesto de sucesiones.
Escríbenos y te explicamos cómo declararlo correctamente antes de que contrates.
Lo que más nos preguntan los propietarios
¿Tengo que declarar el alquiler aunque cobre en efectivo?
Sí. El método de cobro no exime de la obligación de declarar. Hacienda cruza datos con el modelo 180 que presentan los arrendatarios que son empresas o autónomos, y tiene acceso a información catastral. No declarar es un riesgo que no vale la pena asumir.
¿Puedo deducir las reformas que hice en el piso?
Depende. Las obras de conservación y reparación (arreglar una avería, pintar, sustituir electrodomésticos) son deducibles en el año en que se realizan. Las obras de mejora o ampliación deben amortizarse a lo largo de varios años.
Mi inquilino es una empresa, ¿cambia algo?
El tratamiento fiscal es similar, pero pierdes la reducción del 60%, ya que ese beneficio solo aplica cuando el destino del piso es vivienda habitual de una persona física.
¿Cuándo conviene hacer la declaración cuanto antes?
Siempre. Si Hacienda te envía una notificación o abre una comprobación antes de que hayas presentado tu declaración, puedes perder el derecho a aplicar la reducción del 60%.
¿Qué pasa si Hacienda me reclama el alquiler de años anteriores que no declaré?
Hacienda puede revisar los últimos 4 años. Si detecta alquileres no declarados, puede liquidar el impuesto más intereses de demora y una sanción que puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cuota defraudada.
Precio fijo de 100 € IVA incluido. Sin sorpresas, sin letra pequeña.
¿Tienes un piso en alquiler?
Nosotros nos encargamos de todo.
Revisamos tus ingresos, aplicamos todos los gastos deducibles y presentamos tu declaración optimizada. Tú solo tienes que enviarnos la documentación.
- Cálculo de todos los gastos deducibles
- Aplicación de la reducción del 60% si corresponde
- Amortización del inmueble incluida
- Borrador revisado antes de presentar
- Presentación telemática y confirmación
- Resultado en 48-72 horas hábiles